Sandra Ludwig, Head of Retail Investment, JLL Germany I Foto: JLL

Fachmarktzentren dominieren den Markt

Miriam Beul
Miriam Beul

Chefredaktion Autobahn-Immomag, Gründerin + Inhaberin der Textschwester Immobilienkommunikation GbR

Intro

Im Interview mit Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany. Seit 2016 leitet sie die Abteilung für den Verkauf von Einzelhandelsimmobilien beim globalen Beratungsunternehmen JLL. In dieser Zeit sind vor allem Fachmarktzentren in den Fokus der Investoren gerückt. Ein Grund, diese Assetklasse näher zu beleuchten.

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Frau Ludwig, Fachmarktzentren haben in den vergangenen Jahren europaweit eine große Nachfrage erlebt. Hat der Trend bestand?

Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker sind nach wie vor der Liebling der Investoren im Einzelhandelsimmobilienmarkt. Europaweit sind die Renditen in diesem Segment weitestgehend stabil, in Deutschland sorgt die konstante Nachfrage sogar dafür, dass der Druck auf die Renditen noch weiter steigt. In den vergangenen zehn Jahren ist die Rendite von über 7 Prozent auf aktuell 4,3 Prozent für Fachmarktzentren gesunken, was belegt, wie stark diese Assetklasse mittlerweile von Investoren nachgefragt ist und geschätzt wird.

Welchen Anteil machen Fachmarktprodukte aktuell auf dem deutschen Investmentmarkt aus?

Unter dem Etikett Fachmarktprodukte fassen wir Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte zusammen. Diese Gruppe hat ihren Anteil am Gesamttransaktionsvolumen in Deutschland schrittweise gesteigert und steuert aktuell 41 Prozent (Stand Q3 2019) zum Gesamttransaktionsvolumen in Deutschland bei. Das ist aber noch lange nicht das Ende der Fahnenstange. Ich gehe davon aus, dass dieser Wert perspektivisch, voraussichtlich schon im kommenden Jahr, auf mehr als 50 Prozent wachsen wird.

Zitat mit Autobahn-Logo

"Lebensmittelversorger, Gastronomie und Drogeriemärkte werden die dominanten Ankermieter im Einzelhandel von Fachmärkten."
- Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany

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Was steckt hinter diesem Wachstum?

War das Segment früher recht kleinteilig, weil vor allem einzelne Märkte oder Fachmarktzentren gehandelt wurden, wechseln heute insbesondere Pakete den Besitzer. So ist der Anteil der Portfoliotransaktionen binnen eines Jahres auf momentan 66 Prozent gestiegen. Die Anzahl der Einzeltransaktionen geht derweil zurück: Waren es im Gesamtjahr 2018 noch 171, kamen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres nur noch 77 zusammen.

Von welchen preislichen Dimensionen sprechen wir da?

Der Trend zu größeren Paketen und damit steigendem Volumen spiegelt sich vor allem im durchschnittlichen Transaktionsvolumen von Portfolios wider, das von 56 Millionen Euro im vergangenen Jahr auf aktuell rund 65 Millionen Euro signifikant anstieg.

Wie sieht das Fachmarktprodukt der Zukunft aus?

Lebensmittelversorger, Gastronomie und Drogeriemärkte werden die dominanten Ankermieter im Einzelhandel von Fachmärkten und bereits ab dem kommenden Jahr mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes stellen. Produkte, die auf diese Sparten als Ankermieter setzen, sind bei Investoren besonders beliebt.

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Warum?

Hier ergänzen sich zwei Effekte: Zum einen sind diese Nutzer weiterhin stark auf Expansionskurs, zum anderen sind vor allem diese Segmente onlineresilient. Umfragen haben ergeben, dass 86 Prozent der Lebensmittelhändler größere Verkaufsflächen anstreben. Gleiches gilt für Drogeristen und die Sparte Gesundheit/Beauty. Derweil rechnen die Branchen Textil, Möbel und Unterhaltungselektronik mit eher gegenläufigen Bewegungen.

Was bedeutet das für Neuentwicklungen?

Mixed-Use Konzepte werden künftig der Standard sein. Das kann je nach Lage auch bedeuten, dass auf ein Fachmarktzentrum mit Nahversorgungsanker Wohneinheiten aufgesetzt werden.

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