Alexander Dolokov, Chief Technology Officer bei Convoran eine Marke der VRnow GmbH I Fotos: Manuela Clemens

Einblicke in die digitale Immobilienwelt – Im Interview mit Alexander Dolokov

Monika Ewa Kijuk
Monika Ewa Kijuk

Intro

Alexander Dolokov (28) ist CTO (Technischer Direktor) bei Convaron. Während des Masterstudiums hat sich Dolokov dazu entschieden, ein Start-up zu gründen und kam gemeinsam mit Tim Meger-Guingamp auf die Grundrissanalyse von Immobilien. Daraus entstand im Jahr 2015 das Unternehmen Convaron. Die Affinität zu komplexen Themen wurde ihm bereits in die Wiege gelegt: Als Sohn eines Physikers besuchte er ein naturwissenschaftliches Gymnasium und schulte sein technisches Wissen im Informatik-Leistungskurs. Bereits mit 12 Jahren brachte sich Dolokov das Programmieren bei.

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Was bedeutet Convaron und was genau ist Ihr Geschäftsfeld?

Wortwörtlich leitet sich Convaron von „Convolutional Neural Network“ (zu Deutsch: Neuronales Netz) ab, was die Art von Künstlicher Intelligenz bezeichnet, die wir bei Convaron einsetzen. Wir unterstützen Immobilienunternehmen dabei, ihre Bestände digital zu erfassen und zu verwalten. Der erste Schritt zur Immobiliendigitalisierung ist die Umwandlung eines physischen Grundrissplans in ein digitales Format, häufig PDF, womit unser ReproScan-Service gemeint ist. Auf Basis dieser Umwandlung lassen sich dann auch Datenanalysen durchführen. Bei sehr umfangreichen Beständen wissen die Verantwortlichen häufig nicht, wie ihre Immobilien beschaffen sind. Das fängt bei der exakten Quadratmeterzahl an, aber auch andere architektonische Merkmale sind häufig nicht oder nicht ausreichend erfasst. Steht etwa eine Modernisierung an, bei der Fenster und Türen ausgetauscht werden, wissen sie nun genau, wie viele eingekauft werden müssen.

Wie entstand denn die Idee, Immobilien mit Digitalisierung zu verbinden?

Das war eine eher ungewöhnliche Geschichte. 2014 habe ich nach einem Thema für meine Abschlussarbeit im Fach Informatik gesucht. Ich war schon vorher mit Tim Meger-Guingamp, unserem heutigen CEO, befreundet. Wir haben uns abends in einer Kneipe getroffen und zusammen überlegt, welche Branche wohl von Bilderkennung profitieren könnte. Dazu war vor allem wichtig, dass ausreichend Datensätze zur Verfügung stünden, denn eine KI braucht vor allem eins: sehr viele Daten. Beim gemeinsamen Brainstorming kamen wir auf die Idee, Grundrisspläne auszuwerten und daraus Visualisierungen zu erstellen. So entstand eher ungeplant unser Unternehmen. Damals gingen wir als VRnow an den Markt – mit dem Scan-Service und der 3D-Visualisierung.

Zitat mit Autobahn-Logo

"Den wohl größten Vorteil bietet die Digitalisierung der Immobilienbranche, indem sie Prozesse beschleunigt und Informationen bereitstellt, die vorher nicht zugänglich waren."
- Alexander Dolokov, CTO bei Convaron

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Welche Vorteile bietet die Immobiliendigitalisierung?

Den wohl größten Vorteil bietet die Digitalisierung der Immobilienbranche, indem sie Prozesse beschleunigt und Informationen bereitstellt, die vorher nicht zugänglich waren. Bei sehr umfangreichen Beständen wussten Immobilienmanager bisher häufig nicht, wie diese tatsächlich beschaffen sind. Mit Convaron können sie ihre Objekte visualisieren und analysieren. Damit können sie die Immobilie entlang des gesamten Lebenszyklus gestalten, was vorher unmöglich war. Und sie erhalten zudem ein wichtiges Marketing-Tool. Wir erstellen basierend auf der Datenanalyse 360°-Videos für Vermarktungszwecke, in der ein virtueller Rundgang in Ich-Perspektive durch die visualisierte Wohnung gezeigt wird. Die Qualität ist dabei so hervorragend wie in hochwertigen Videospielen. Liegt kein Grundrissplan vor, lässt sich auch ein Plan aus 360-Grad-Fotos erstellen.

Welche Innovation steckt hinter Convaron?

Bei Convaron nutzen wir Künstliche Intelligenz. Diese genießt in Deutschland einen ambivalenten Ruf, weil viele damit Algorithmen assoziieren, wie sie etwa von Google und Facebook eingesetzt werden. Da fällt schnell das Wort „Datenkrake“, was bedrohlich wirkt. So eine Art KI setzen wir aber nicht ein. Unsere Bilderkennungsalgorithmen sind hochspezialisiert und darüber hinaus weltweit einzigartig. Wer schon einmal einen Grundrissplan gesehen hat, der weiß, dass es eine ganze Zeit braucht, bis man die Zeichnung richtig versteht und weiß, wo die eine Wohnung anfängt und die andere aufhört. Diese Pläne vom Menschen auslesen zu lassen, würde sehr lange dauern und außerdem zu einer hohen Fehlerquote führen. Unsere KI hat 10.000 Pläne innerhalb von drei Tagen ausgelesen und war danach einsatzbereit.

 

KI goes mobile I Foto: shutterstock

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Wie funktioniert die digitale Grundrissanalyse bei Convaron?

Die Grundrisse kommen zunächst zu uns, häufig in physischer Form, also auf Papier oder einem Mikrofilm. Im ersten Schritt scannen wir sie ein, sodass ein PDF vorliegt. Dann liest unsere KI dieses PDF ein. Da es sich um einen Bilderkennungsalgorithmus handelt, scannen die in den Layern befindlichen Filter die PDFs und lesen die einzelnen Informationen aus: Um welche Raumart handelt es sich? Wie groß sind die Räume? Wie viele Türen und Fenster liegen vor? Diese Informationen werden anschließend weiter aufbereitet. In unserem Kundenportal sind sie dann sehr übersichtlich einsehbar und können auch ins eigene ERP-System überführt werden.

Was bedeutet für Sie Künstliche Intelligenz? Wie sehen Sie die Zukunft von Künstlicher Intelligenz?

KI wird in Deutschland immer häufiger in der Industrie eingesetzt. Meiner Meinung nach aber immer noch zu selten. China und die USA sind viel weiter, was zu einem großen Teil daran liegen mag, dass es weniger regulatorische Einschränkungen gibt als in Deutschland. Dabei spielen unsere Kultur und unsere Geschichte eine große Rolle. Allein deshalb hat es KI in Deutschland recht schwer. Außerdem ist man hierzulande grundsätzlich eher vorsichtig, wenn es um Neuerungen geht. Das zeigt sich auch an der Nationalen KI-Strategie der Bundesregierung. Es wurden viel mehr Investitionen zugesagt als dann tatsächlich umgesetzt wurde. Aus meiner Sicht sind das vertane Chancen – Innovationen brauchen Kapital, um marktfähig gemacht werden zu können.

Inwiefern spielt KI für die Immobilienbranche zukünftig eine wichtige Rolle?

Bisher zeigt sich die Branche sehr zögerlich beim Einsatz von KI. Ich denke, das wird sich in Zukunft ändern. Besonders in der Verwaltung sehe ich großes Potenzial für den Einsatz von KI-Tools. Nehmen wir etwa den Klimawandel als Beispiel: Wollen Immobilienmanager ihre Objekte in Zukunft energiesparend verwalten, kann KI hier nicht nur die Einsparpotenziale aufzeigen, sondern auch Prognosen treffen.

 

Durch Digitalisierung Potentiale erschließen I Foto: i_stock

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Wie schätzen Sie den digitalen Fortschritt in der Immobilienbranche ein?

Die deutsche Immobilienbranche ist eine der am wenigsten digitalisierten. Das ergab unter anderen eine aktuelle Trendstudie von Drees & Sommer. 44 Prozent der Immobilienmanager waren der Meinung, dass die Digitalisierung eine untergeordnete Rolle spielen würde. Gerade einmal neun Prozent gaben an, dass Kernprozesse und Geschäftsmodelle digitalisiert sind. Man sieht, da ist noch viel Luft nach oben.

Welche Vorteile sehen Sie in der Immobiliendigitalisierung?

Digitalisierung soll vor allem eins: Potenziale erschließen, die vorher unzugänglich waren. Sei es nun Arbeitskraft, die durch digitale Anwendungen frei wird, oder wie in unserem Falle wirtschaftliches Potenzial, das zuvor gar nicht genutzt werden konnte. Darin sehe ich den Vorteil, den Digitalisierung der Immobilienbranche bieten kann. Immobilienunternehmen müssen sich vielen unterschiedlichen Herausforderungen stellen: etwa dem Mangel an Bauland in begehrten Gegenden. Unsere Lösung bietet zunächst die Möglichkeit, bereits vorhandene Bestände besser nutzen zu können.

Was halten Sie in der Immobilienbranche immer noch für optimierungsfähig?

Grundsätzlich wünsche ich mir mehr Offenheit und weniger Vorurteile gegenüber Start-ups. In Deutschland ist immer schnell von einer Disruption traditioneller Märkte die Rede. Wir verstehen uns als Pioniere und als Ermöglicher, nicht als Zerstörer, wie das gerne in den Medien dargestellt wird. Es wäre schön, wenn mehr etablierte Unternehmen mit Start-ups zusammenarbeiten würden. Denn nur dadurch können wir voneinander lernen.

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