Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor bei Jones Lang LaSalle SE Düsseldorf | Foto: JLL

Leerstand ist „in“ – Im Interview mit Marcel Abel

Elena Bock
Elena Bock

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Value Add ist das neue Core – Leerstand plötzlich ein Vorteil. Zuckten Investoren früher zurück, wenn eine Immobilie nur teilweise gefüllt oder nur noch kurz laufende Mietverträge hatte, sind gerade diese Objekte derzeit besonders gefragt. Warum, das erklärt Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor bei Jones Lang LaSalle SE in Düsseldorf.

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Warum beflügelt Leerstand plötzlich die Phantasie?

Das ist eine Folge der momentanen Marktphase. Beispielsweise waren bei den 13 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die Düsseldorf 2018 verbuchte, alle Risikoklassen vertreten. Blickt man allein auf das erste Halbjahr 2019, dann gab es in Düsseldorf 22 Transaktionen im Core-Plus-Bereich, 14 Value Add, aber nur elfCore-Objekte wechselten den Besitzer. Wir sehen also mehr Mut zum Risiko und die Bereitschaft Immobilien zu kaufen, die nicht zu 100 Prozent vermietet sind.

Ist das nun Mut? Oder tendieren die Akteure im zehnten Jahr des Aufschwungs eher zum Zocken?

Nein, das Gegenteil ist der Fall: Investoren nutzen die Bandbreite einer Immobilie mittlerweile deutlich stärker aus. Sie haben mehr Phantasie, wenn es um die Zukunft und das Potenzial eines Objekts geht. Das spricht für einen deutlich reiferen Markt: Es wird nicht mehr nur allein auf die Nettoanfangsrendite geschaut, man will sich mit dem Objekt befassen.

Dann hat sich die Einstellung der Investoren geändert?

Ja, ganz klar. In den vergangenen Jahrzehnten folgten sie einer anderen Logik: Man kaufte ein qualitativ hochwertiges Gebäude in bester Lage, das langfristig vollvermietet ist und Jahr für Jahr Erträge abwirft, ohne dass man sich groß darum kümmern musste. Ein Selbstläufer, eine sichere Bank und eine solide Beimischung. Doch der Markt hat sich geändert: Seit der Finanzkrise 2008 gibt es neben Immobilien kaum noch Anlageformen, die solides Wachstum und Erträge versprechen. Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto härter wird der Kampf um attraktive Immobilien-Investments.

Zitat mit Autobahn-Logo

"Das Vertrauen der Investoren in den deutschen Immobilienmarkt ist unvermindert hoch. So hoch, dass sie nicht auf Chancen warten, sondern selbst welche schaffen."
- Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor bei Jones Lang LaSalle SE Düsseldorf

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Was sind die Folgen?

Preise steigen, Renditen sinken. Wir haben dazu hervorragende Zahlen, die das belegen. In Düsseldorf zum Beispiel hat das Transaktionsvolumen zwischen 2008 und 2018 um 444 Prozent zugelegt – von 900 Mio. Euro auf 4,8 Mrd. Euro. In Berlin liegt das Wachstum bei 514 Prozent in Frankfurt sogar bei 573 Prozent. Wer ein Core-Produkt ergattert, muss bei den Erträgen inzwischen deutliche Abstriche machen. In Berlin liegt die Bürospitzenrendite bereits unter drei Prozent – in Düsseldorf ist sie auf 3,20 Prozent gesunken. Das ist immer noch mehr als Staatsanleihen abwerfen, aber weit unter den Erträgen vergangener Jahre.

Damit kann niemand zufrieden sein…

Nein und dieser Druck macht sensibel: Investoren nehmen die Chance auf Mietpreiswachstum in den deutschen Topstädten mittlerweile sehr deutlich wahr – in München, Frankfurt und Berlin ziehen die Mieten kontinuierlich weiter an, aber auch in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart kommt die Preisschraube in Bewegung. Investoren sehen mittlerweile das Objekt, wie es in drei bis fünf Jahren sein könnte. Deshalb ist es nur logisch, auf ein Gebäude zu setzen, mit dem und in dem der Investor arbeiten kann. Das geht am besten, wenn die Flächen frei, zügig neu zu vermieten sind oder eine Verlängerung der Verträge ansteht.

Kaufen, liegen lassen und abkassieren, das kappt also nicht mehr. Was muss der Erwerber heute tun?

Er muss sich mehr engagieren, mit dem Objekt arbeiten. Aber dieses Engagement zahlt sich angesichts des Produktmangels und der historisch niedrigen Renditen aber mittelfristig aus. Es zeigt zudem: Auch in dieser Phase, in der viel über das Ende des Konjunkturzyklus oder eine Abkühlung der Wirtschaft gesprochen wird, ist das Vertrauen der Investoren in den deutschen Immobilienmarkt unvermindert hoch. So hoch, dass sie nicht auf Chancen warten, sondern selbst welche schaffen.

Aber wie finden die Investoren die wenigen noch verfügbaren Perlen?

Er muss die Immobilienmärkte kennen – oder jemanden kennen, der sie kennt. Viele freie Flächen gibt es nämlich nicht mehr. Denn auch der Leerstand ist in den Big 7 deutlich zurückgegangen. Nur Frankfurt (6,4%) und Düsseldorf (6,5%) haben noch eine Leerstandsquote von mehr als 3,5 Prozent. Die Münchener Innenstadt und Berlin liegen gar bei nur noch 2 Prozent. Deshalb gilt auch hier: Die Chancen fallen Investoren nicht in den Schoß, sie müssen sich informieren und sich versierte Partner suchen.

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