Erste Priorität hat die Erreichbarkeit zu Fuß | Foto: David Marcu/Unsplash

Walkability wird Wertgarant für Immobilien

Miriam Beul
Miriam Beul

Chefredaktion Autobahn-Immomag, Gründerin + Inhaberin der Textschwester Immobilienkommunikation GbR

Textblock #1

„Früher fragten Berufsanfänger in Bewerbungssituationen nach einem Firmenwagen. Heute wollen sie ihre Firmen-Bahncard auch privat nutzen und zu Fuß ins Büro kommen“. Wo man auch hinhört: Die Human Ressources Abteilungen in deutschen Unternehmen haben es mit den Millennials zu tun. Und somit mit einer jungen Mitarbeitergeneration, die an ihren Arbeitsplatz andere Ansprüche stellt als frühere Berufseinsteiger. Die Work-Life-Balance mit genügend Freizeit und Ausgleich steht über ehrgeizigen Karrierezielen. Dazu gehört zum Beispiel auch, auf dem Weg zum Job keine wertvolle Lebenszeit in Staus zu verbringen. Mit dem Rad oder zu Fuß ins Büro – aus Sicht gut ausgebildeter, jüngerer Arbeitnehmer Grundvoraussetzung, um die Unterschrift unter einen neuen Arbeitsvertrag zusetzen.

Wer Büros in Immobilien mit hohem „Walkability Faktor“ bieten kann, hat im Wettbewerb um die besten Köpfe zunehmend die Nase vorn. Der Begriff „Walkability“ steht hier für das, was ein urbanes Quartier zu einem Ort macht, an dem Leben und Arbeiten zugleich möglich ist. Geschäfte, Schulen, Arztpraxen, Gastronomie und Parks sind vom Arbeitsplatz aus in wenigen Minuten zu Fuß zu erreichen. Städtische Kontexte mit lebendigen, durch Mischnutzung geprägten Nachbarschaften bieten solche Arbeitsplätze an, periphere Standorte nicht.

Zitat mit Autobahn-Logo

„Fußgängerfreundliche Büros werden fest etablierten gesellschaftlichen Trends gerecht und führen nachweislich zu höheren Mietniveaus, einem höheren Vermietungsstand und somit auch zu einer besseren langfristigen, risikoadjustierten Kapitalperformance.“

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Fußgängerfreundlichkeit ist messbar

Für professionelle Immobilienanleger hat dies weitreichende Konsequenzen. Denn Büros mit schwachem Walkability Faktor haben künftig Nachsehen und schneller Vermietungsprobleme als gut erreichbare Immobilien. Die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG will daher schwerpunktmäßig in Standorte mit hoher Walkabity investieren. Der Immobilienmanager aus dem Grünwald verwaltet Immobilienvermögen von sieben Milliarden Euro. „Als Immobilieninvestoren und Asset Manager wollen wir wissen, welche Lagen auch in zehn oder 15 Jahren noch attraktiv sind und sichere Mieten ermöglichen“, sagt André Zücker, Geschäftsführer bei der KGAL und zuständig für den Bereich Real Estate.

Doch wie messe ich das? Und wie aussagekräftig sind solche Messungen? Die KGAL überprüft die Fußgängerfreundlichkeit von bestehenden oder zum Erwerb anstehenden Immobilien mithilfe von „WalkScore TM“. Dabei handelt es sich um einen in Seattle entwickelten Internetalgorithmus zur Bestimmung der Menge und Vielseitigkeit von Einrichtungen der Nahversorgung, Parks, Dienstleistungen und des ÖPNV-Angebotes an einer bestimmten Adresse. WalkScore TM ermöglicht eine schnelle Desktop-Analyse der Fußgängerfreundlichkeit eines Standortes auf einer Skala von 0 bis 100. Dabei zeigt 0 einen Standort an, der nur mit dem Auto erreicht werden kann und 100 einen Standort mit maximaler Walkability.

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Algorithmus ersetzt Marktkenntnis nicht

„Natürlich ersetzt das Tool die genaue Kenntnis der Märkte und Branchen nicht“, sagt Zücker. Dennoch sei er sicher, dass die gefragtesten Standorte zunehmend fußgängerfreundliche Gegenden mit hoher Bevölkerungsdichte, pulsierender Atmosphäre und guter ÖPNV-Anbindung sein werden. Aus diesem Grund nehme die KGAL WalkScores in die Objektbewertung auf: Immobilien mit sehr guten WalkScores bleiben im Portfolio oder werden erworben („cash cows“), von Gebäuden mit schlechter und nur schwer optimierbarer Walkability trennt man sich („poor dogs“).

„Fußgängerfreundliche Büros werden fest etablierten gesellschaftlichen Trends gerecht und führen nachweislich zu höheren Mietniveaus, einem höheren Vermietungsstand und somit auch zu einer besseren langfristigen, risikoadjustierten Kapitalperformance“, begründet Zücker das Vorgehen. Er betont aber dabei, dass die Ergebnisse für die einzelnen Immobilien auch veränderbar sind. Die Walkability eines Gebäudes mit nur mittelgutem Wert auf der Skala verbessert sich beispielsweise durch einen frequentierten Mieter im Erdgeschoss. „Ein Starbuck kann den WalkScore spürbar erhöhen“, so Zücker. Insofern liefere das Tool nicht nur wertvolle Hilfe im Transaktionsgeschäft, sondern auch in Bezug auf Sanierungs- und Optimierungsmaßnahmen.

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