Lambertuseins nach dem Refurbishment. I Foto: Corpus Sireo

Modernes Wohnen im Denkmal

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In der Düsseldorfer Altstadt wurde aus einer im Jahr 1844 errichteten Schule eine begehrte Wohnimmobilie im Denkmal. autobahn sprach mit Peter Schmidt, Leiter Residential Development Rheinland bei Corpus Sireo Real Estate über die Herausforderungen, die ein Denkmalgeschütztes Gebäude für Developer stellt.

Herr Schmidt, was hat Corpus Sireo dazu bewogen, das ehemalige Schulgebäude, das auch schon Verwaltungsgebäude war in eine Wohnimmobilie umzuwandeln?

Der Reiz und die Herausforderung, modernes Wohnen an einem solch geschichtsträchtigen Ort zu realisieren. Das Gebäude wurde 1844 nach den Plänen des Stadtbaumeisters Bergius im Stil der Neoromanik mit viel Liebe zum Detail errichtet. Schon damals war das Gebäude ein Vorzeigeobjekt in Düsseldorf. Nach der Fertigstellung im Jahr 1844 haben hier Düsseldorfer „Pänz“ in der katholischen Volksschule die Schulbank gedrückt. Doch das Gebäude kennt auch die Schattenseiten der Stadtgeschichte: Im dritten Reich ließ sich hier die Hitlerjugend-Dienststelle nieder. Nach Ende des Krieges bis zum Jahr 2012 hatte hier die Stadt Düsseldorf verschiedene Ämter untergebracht.

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Welche besonderen Anforderungen stellte das an die Architekten?

Unser Anspruch war, die wertvollen historischen Elemente, wie die durch Dreiecksgiebel gegliederte Klinkerfassade, aufwendig gearbeitete Strebepfeiler und dekorative Friese, Pilaster und Stuckpalmetten, detailgetreu wiederherzurichten ohne die Bausubstanz zu verändern. Dies stellte schon hohe Anforderungen an die Architekten. Aber wir hatten mit dem Generalunternehmer Verfuß und den Noesser-Padberg Architekten erfahrene Partner, die bei ihrer Arbeit viel Fingerspitzengefühl bewiesen haben und auch in engem Austausch mit der Denkmalbehörde standen.

Haben Sie das komplette Gebäude erhalten oder nur Teile davon?

Das gesamte Gebäude steht unter Denkmalschutz und wurde 1984 in die Denkmalliste aufgenommen. Vorgabe der Denkmalbehörde war es, das komplette Gebäude in seiner wesentlichen Struktur und äußeren Erscheinung zu erhalten. Die technischen Anforderungen haben es aber beispielsweise notwendig gemacht, die alten Holzbalkendecken durch moderne Betondecken zu ersetzen. So ist auch in der Gestaltung der Wohnungsgrundrisse auch heute noch die Struktur der ehemaligen Klassenräume mit Mittelgang ablesbar. Einige Schmuckelemente der Fassade konnten im Original nicht erhalten werden und wurden durch aufwändige Stuckateur-Techniken originalgetreu nachgebildet.

Was waren die größten Herausforderungen während der Umbauphase?

Zum einen, die Immobilie durch bauliche Ertüchtigung wieder marktfähig zu machen. Zum anderen stellt auch die Lage in der beengten Altstadt baulogistisch eine große Herausforderung dar. Nicht zuletzt verlangte der Denkmalschutz nach Materialien, die nicht alltäglich verwendet werden, so mussten beispielsweise alte Anstrichschichten mit einem aufwändigen Verfahren von der Fassade „gewaschen“ werden. Der neue Anstrich besteht aus einer speziellen Pigmentstruktur, die der Bauzeit des Gebäudes nachempfunden ist. 

War der Denkmalschutz eine Hürde oder eher Inspiration?

Eher eine Inspiration. Denn „Damals“ wurde anders gebaut: Dicke Wände, hohe Räume und große Fenster, oder die aufwendige Fassade. Diese solide und schöne Substanz von Denkmalen ist heutzutage schon etwas Besonderes. Wer den alten Stil und Charme liebt, kommt am Baudenkmal nicht vorbei.

 

Zitat mit Autobahn-Logo

Wer den alten Stil und Charme liebt, kommt am Baudenkmal nicht vorbei.“

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Sind Refurbishments für Sie eine gute Alternative zum Neubau?

Im Zuge des anhaltend hohen Investoreninteresses an Immobilien in Deutschland bei gleichzeitig geringem Angebot an Core-Objekten sind auch für Entwickler Alternativen gefragt. Dabei rücken Refurbishments von Bestandsobjekten immer mehr in den Fokus. Neben den baulichen Herausforderungen ist auch das Planungsrecht ein interessanter Aspekt des Refurbishments. Es wird noch zu wenig beachtet, dass der Bestandsschutz eines Gebäudes gegenüber aktuellem Planungsrecht im Einzelfall eine umfangreichere bauliche Nutzung zulassen kann. Damit können gegebenenfalls planungsrechtliche Risiken gegenüber einem Neubauprojekt minimiert werden und es entstehen echte Standortvorteile der alten Gebäude. Demgegenüber stehen im Wohnungsbau die Herausforderung zur Umsetzung aktueller Baustandards gegenüber den Nutzern und deren legitimen Ansprüchen. 

Spielte das Denkmal eine besondere Rolle in der Vermarktung?

Ja, denn die Denkmal-AfA ist steuerlich sehr attraktiv. Da der Staat ein hohes Interesse an dem Erhalt historischer Gebäude hat, fördert er die fachgerechte Restaurierung und Modernisierung von Denkmalimmobilien. Für die mit der Denkmalbehörde abgestimmten Herstellungskosten gewährt der Staat eine erhöhte Abschreibung gemäß der gesetzlichen Vorgaben des Einkommensteuergesetzes, die bei Käufern zu Steuerersparnissen führen kann. Die erhöhte Abschreibung können Käufer nach derzeit geltendem Recht über 10 Jahre (Eigennutzer) bzw. 12 Jahre (Kapitalanleger) steuermindernd geltend machen. Im Neubaustandard sanierte Denkmalimmobilien sind zwar in der Anschaffung teurer als herkömmliche Neubauten, bieten aber durch die Denkmal-AfA einen Steuervorteil als Anreiz. Gerade wer nicht selber einziehen, sondern sein Kapital sicher anlegen will, für den kommen denkmalgeschützte Immobilie in Betracht.

Hinzu kommt der stark prägende Charakter denkmalgeschützter Objekte, die zur Markenbildung sehr positiv beiträgt. Das war hier selbstverständlich auch ein Alleinstellungsmerkmal, denn diese Substanz ist, nicht zuletzt in Ihrem direkten Umfeld, nicht beliebig reproduzierbar.

Arbeiten am Denkmal.Lambertuseins

Die Stuckateure bildeten die zu ersetzenden Elemente auf der Baustelle nach. I Foto: Silke Niehaus

Rosette Stuckarbeit am Denkmal Lambertuseins

Mit aufwändigen Stuckateur-Techniken wurden originalgetreue Nachbildungen geschaffen. Foto: Silke Niehaus

Corpus Sireo Lambertuseins Düsseldorf

Erneuertes Fassadenelement. Foto: Silke Niehaus

Peter Schmidt, Leiter Residential Development Rheinland, CORPUS SIREO Real Estate

Peter Schmidt, Leiter Residential Development Rheinland, Corpus Sireo Real Estate. Foto: Corpus Sireo

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