Weiß um die Herausforderungen des Einzelhandels: Manuel Jahn | Foto: ISA Hamburg

Etwas mehr Spaß muss sein

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Deutsche Shoppingcenter stehen seit längerem in dem Ruf, langweilig zu sein. Jetzt setzt der Onlinehandel den Konsumtempeln zusätzlich zu. Die Einzelhändler wollen weniger Mieter zahlen und sich weniger lang an eine Verkaufsfläche binden. Steht deutschen Städten ein großflächiges Centersterben bevor? Fragen von autobahn-Chefredakteurin Miriam Beul an Manuel Jahn, Head of Business Development bei Habona Invest.

autobahn: In den USA sterben massenweise Shoppingcenter. Auf der Webseite deadmalls.com wird das sogar haarklein dokumentiert. Haben die Eigentümer die Kraft der Maus unterschätzt? 

Manuel Jahn: Den Grund für das Mallsterben in den USA im Online-Handel zu sehen, wäre eine recht verkürzte Darstellung. Viele US-Malls bekamen Probleme, bevor Online-Shopping überhaupt eine Rolle spielte. Der Wettbewerb im Netz hat einen Trend verschärft, der ohnehin absehbar war. Die eigentlichen Gründe sind vielschichtig. Sie reichen von der hohen Malldichte über den Kaufkraftverlust breiter Mittelschichten bis hin zur Schwäche ihrer Ankermieter.

autobahn: Als langjähriger Chef des Real Estate Consultings bei der GfK Geomarketing haben Sie die Entwicklung der deutschen Einzelhandels über viele Jahre analysiert. Droht der Betriebsform des Shoppingcenters bei uns auch der Exodus?  

Manuel Jahn: Wenngleich wichtige Konsumtrends in den USA ihren Anfang nehmen, denken wir an Flagship Stores, Factory Outlet Center und Click and Collect Systeme, so stellen sich wichtige Rahmenbedingungen in Deutschland völlig anders dar. Da ist zum einen die restriktive Genehmigungspraxis, die der Ausdehnung der Verkaufsfläche und dem Wachstum der hiesigen Malls und FOCs deutlich engere Grenzen gesetzt hat. Zum anderen entwickelten sich in Deutschland zu allen Zeiten die Reallöhne der Mittelschichten besser als in den USA. Von Problemlagen in einigen großen Großstädten abgesehen, wird der Einzelhandel durch eine positive Konsumstimmung auf Rekordniveau getragen.

autobahn: Also ist bei uns alles in Butter?

Manuel Jahn: Das nicht. Auch wir müssen bei uns auf das gewandelte Verbraucherverhalten achten. Ein klarer Mehrwert, ob Preis, Service oder Erlebnis, muss geliefert werden – unabhängig ob offline oder online. Ein unklares Angebotsprofil ist deshalb bei einem Shoppingcenter genauso erfolgskritisch wie bei einer Fußgängerzone oder einem Onlineshop.

autobahn: Was müssen stationäre Einkaufsadressen den Kunden heute bieten?

Manuel Jahn: Sie müssen ein klares Einkaufsmotiv bedienen. Im Grunde gibt es nur zwei Basismotive: Der Spaßeinkauf als Freizeitvergnügen sowie der Versorgungseinkauf als Routineaufgabe. Dazwischen wird es schwierig. Ein attraktiver Preis ist noch immer das A&O für die Deutschen, sowohl was den Spaß, als auch was die Routine angeht. Erfolgreiche Konzepte überzeugen durch Service und Schnelligkeit, geben ein gutes Gefühl und senken so die Preissensibilität.

autobahn: Wer macht es denn richtig und wer nicht?

Manuel Jahn: Schauen wir uns die Emotionalität der Läden von Adidas, Nike und Under Armor an, vergleichen diese mit einem Edeka Scheck-In und einer real,- Markthalle. Oder staunen wir über die Fähigkeit von Decathlon Connect und Rewe-to-go, Kunden am Wegesrand abzufangen. Hier werden Umsatzpotenziale gehoben, während dem klassischen Facheinzelhandel täglich weiter Boden verloren geht.

autobahn: Welche Auswirkungen hat der Erfolg des Onlinehandels auf andere Betriebsformen, Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte?

Manuel Jahn: Sortimente, die typischerweise in Fachmärkten und Nahversorgern angeboten werden, waren bisher wenig betroffen von Umsatzabflüssen ins Netz. Das muss natürlich nicht so bleiben. Auch hier gilt: Eine klare Positionierung, ein klarer Mehrwert und eine gute Erreichbarkeit binden den Kunden an den Standort. Der wettbewerbsintensive Lebensmittelhandel und auch Drogeriemärkte haben es vorgemacht:  Nicht mehr nur noch billig, sondern mehr Qualität. Mit Bio, Regional und Convenience wächst die Branche in manchen Jahren über 3%. Reine Onlinekonzepte schaffen es kaum, die Herausforderungen enger Margen und hoher Kosten zu meistern und kommen nur mit Mühe über 1% Marktanteil hinaus. Amazon fresh hat sich erst kürzlich aus neun ländlich geprägten US-Bundesstaaten zurückgezogen. Die Lieferung aus bestehenden Märkten, wie es Rewe und Edeka machen, scheint besser zu funktionieren, und der Laden gewinnt noch an Bedeutung.

autobahn: Welche Kriterien muss eine Handelsimmobilie erfüllen, damit Habona das Portemonnaie zückt? 

Manuel Jahn: Hinter der Gründungsidee der Habona Invest stand die Überzeugung, dass mit Immobilien, die Grundbedürfnisse decken, ein gleichermaßen sicherheits- wie auch ausschüttungsorientiertes Investmentprodukt geschaffen werden kann. So wurde in der hochrisikoaversen Phase nach Lehman der Lebensmittelhandel in den Fokus genommen. Auch heute bevorzugen wir gut erreichbare, wohnortnahe Standorte, die für ihr Einzugsgebiet eine wichtige Versorgungs- und Treffpunktfunktion haben und eine starke Marktposition bei der Kaufkraftabschöpfung erreichen.

autobahn: Und wie sehen Ihre Prognosen für künftige Akquisitionen aus?

Manuel Jahn: Wir erwarten für die Zukunft eine noch wachsende Bedeutung der Nahversorgung, wenn sich der Markt noch stärker als bisher auf die beiden Pole Freizeiteinkauf und Routineeinkauf zulasten weniger profilierter Standorte konzentriert. Wir glauben, dass dem Nahversorgungszentrum der kurzen Wege mit einem erweiterten Branchenspektrum, Gastronomie, sozialen und kulturellen Angeboten in Stadtteilen, Klein- und Mittelstädten die Zukunft gehört.

autobahn: Kann man denn mit Nahversorgern abseits des Rampenlichts Geld verdienen?

Manuel Jahn: Obwohl Nahversorgungsimmobilien typischerweise nicht in 1a-Lagen situiert sind, erfüllen sie quasi Core-Investmentkriterien bei gleichzeitig attraktivem Renditeprofil. Bonitätsstarke Mieter, langlaufende Mietverträge, die Ausrichtung auf die Grundbedürfnisse aller Menschen sowie die geringe Bedeutung des Onlinehandels sind die entscheidenden Erfolgsfaktoren für private wie institutionelle Kapitalanleger. Die Wertentwicklung läuft weitgehend parallel zum übrigen Immobilienmarkt, allerdings mit einem Abstand von rund 200 Basispunkten zur Spitzenrendite. Das macht diese Assetklasse interessant sowohl für kurz- als auch langfristig orientierte Investoren.

 

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